بازارمسکن راه‌حل می‌خواهد نه مُسکن؛ نسخه‌هایی که غلط پیچیده می‌شود

بازارمسکن راه‌حل می‌خواهد نه مُسکن؛ نسخه‌هایی که غلط پیچیده می‌شود

مطابق با آخرین گزارش وزارت راه و شهرسازی از معاملات مسکن در شهر تهران، میانگین قیمت مسکن در آبان ماه امسال با رشد بیش از ۹۰ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل به ۹.۲ میلیون تومان برای یک مترمربع واحد مسکونی رسیده است. همچنین تعداد معاملات نیز به ۷ هزار معامله در ماه رسیده است که کمترین میزان معامله در سه سال اخیر است. در این شرایط که بازار مسکن هم با تورم و هم رکود مواجه است، اولین راه حلی که به ذهن مسئولین و سیاست گذاران می رسد افزایش سقف وام خرید مسکن است. در همین راستا، ۲۵ آبان محمدرضا رضایی کوچی، رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم به گونه‌ای شده است که تسهیلات مسکن هم جوابگو نیست، گفت: باید سقف تسهیلات افزایش یابد و این برنامه متناسب با رشد قیمت باشد. ۲۹ آبان محمود شکری، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس هم با بیان اینکه منابع در نظر گرفته شده برای ارایه تسهیلات مسکن کفایت افزایش نرخ ها را نکرده، از شروع بازنگری در سقف و مدت بازپرداخت وام خرید مسکن خبر داد. ۱ آذرماه نیز عبدالناصر همتی، رییس کل بانک مرکزی در گفت و گوی ویژه خبری در مورد این بررسی ها گفت: در این باره مطالعه اولیه داشتیم اما هنوز به جمع بندی نرسیدیم.
افزایش میزان وام خرید مسکن در حالی مطرح می شود که به نظر می رسد بررسی های کارشناسی لازم درباره آن انجام نشده است. مهدی غلامی ،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر در این زمینه گفت: اجرای این پیشنهاد هر چند در بازه کوتاهی می تواند سبب رونق اندک معاملات مسکن شود ولی با توجه به شرایط تولید و بازار مسکن، بعد از مدت کوتاهی نتایج مخرب بیشتری خواهد داشت.
در ادامه به بررسی برخی از ایرادات این پیشنهاد می پردازیم.
افزایش تولید و عرضه مسکن پیش نیاز افزایش وام مسکن
مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوارهای کشور به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور ۲۲.۸ میلیون واحد بوده است. علاوه بر این با توجه به جمعیت جوان کشور بازار مسکن در این سال ها همواره با حجم عظیمی از تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج رو به رو بوده است. همچنین حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور و ۶۰ درصد از جمعیت روستایی کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می کنند که واحدهای مسکونی آن ها نیاز به بهسازی و بازسازی دارند.
با این وجود، در دولت یازدهم و دوازدهم تولید مسکن با رکود سنگینی رو به رو شد به شکلی که براساس داده های مرکز آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود ۵۰ درصد کاهش داشت.
غلامی گفت: مسکن مانند هر کالای دیگر در صورتی که میزان عرضه آن کمتر از تقاضای واقعی موجود در بازار باشد، با افزایش قیمت روبه رو خواهد شد. در این شرایط تحریک تقاضا بدون افزایش تولید و عرضه، تورم بیش از پیش آن را به دنبال خواهد داشت. در این صورت اتخاذ سیاست های کاهش هزینه های تولید مسکن و تشویق به ساخت و عرضه مسکن، این مشکل را مرتفع می کند.

تحریک تقاضا حتما منجر به افزایش تولید نمی شود
این کارشناس مسکن ادامه داد: عده ای معتقدند افزایش وام خرید مسکن موجب تحریک تقاضا در بازار مسکن و در نتیجه رونق تولید و عرضه مسکن خواهد شد. در صورتی که مسکن، کالایی است که فرایند تولید آن به نسبت سایر کالاها زمانبر است. لذا درصورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی‌تواند به سرعت افزایش یابد. بنابراین تا زمانی که تولید مسکن به میزان کافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیش از آنکه افزایش تولید را در پی داشته باشد، افزایش قیمت ها را به دنبال خواهد داشت و تاثیری بر خروج تولید مسکن از رکود نخواهد داشت. به گفته وی، شاهد این ماجرا تداوم رکود تولید مسکن در سال های اخیر با وجود هشت برابر شدن مقدار وام خرید مسکن است.

کنترل سوداگری در بازار مسکن مقدم بر افزایش وام خرید
بررسی سال های اخیر بازار مسکن نشان می دهد، افزایش وام خرید که به امید خانه دار شدن خانواده ها انجام می شود، بیشتر باعث افزایش منفعت سوداگران بازار مسکن شده است.غلامی معتقد است: ویژگی های خاص مسکن مانند غیر قابل انتقال بودن، دوام بالا و ناهمگن بودن سبب شده است تا سرمایه گذاری در این بخش ریسک پایین و حاشیه سود مطمئنی را در برداشته باشد. احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده ای دارد و سوداگران را تشویق می کند بجای تولید مسکن که هزینه ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. در حالی که دولت ها با اخذ مالیات سنگین بر خانه های خالی، جذابیت احتکار و خالی نگه داشتن مسکن را کاهش می دهند، عدم اجرای این سیاست در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی به ۲.۶ میلیون واحد برسد. هرچند طرح مالیات بر خانه های خالی به عنوان بخشی از لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۹۴، به تصویب مجلس رسیده است. متاسفانه تاکنون عزم خاصی هم در مسئولین برای اجرای این مالیات دیده نمی شود.