بازارمسکن راه‌حل مي‌خواهد نه مُسکن؛ نسخه‌هايي که غلط پيچيده مي‌شود

بازارمسکن راه‌حل مي‌خواهد نه مُسکن؛ نسخه‌هايي که غلط پيچيده مي‌شود

مطابق با آخرين گزارش وزارت راه و شهرسازي از معاملات مسکن در شهر تهران، ميانگين قيمت مسکن در آبان ماه امسال با رشد بيش از 90 درصدي نسبت به زمان مشابه سال قبل به 9.2 ميليون تومان براي يک مترمربع واحد مسکوني رسيده است. همچنين تعداد معاملات نيز به 7 هزار معامله در ماه رسيده است که کمترين ميزان معامله در سه سال اخير است. در اين شرايط که بازار مسکن هم با تورم و هم رکود مواجه است، اولين راه حلي که به ذهن مسئولين و سياست گذاران مي رسد افزايش سقف وام خريد مسکن است. در همين راستا، 25 آبان محمدرضا رضايي کوچي، رييس کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي با بيان اينکه رشد قيمت مسکن و کاهش قدرت خريد مردم به گونه‌اي شده است که تسهيلات مسکن هم جوابگو نيست، گفت: بايد سقف تسهيلات افزايش يابد و اين برنامه متناسب با رشد قيمت باشد. 29 آبان محمود شکري، عضو کميسيون اقتصادي مجلس هم با بيان اينکه منابع در نظر گرفته شده براي ارايه تسهيلات مسکن کفايت افزايش نرخ ها را نکرده، از شروع بازنگري در سقف و مدت بازپرداخت وام خريد مسکن خبر داد. 1 آذرماه نيز عبدالناصر همتي، رييس کل بانک مرکزي در گفت و گوي ويژه خبري در مورد اين بررسي ها گفت: در اين باره مطالعه اوليه داشتيم اما هنوز به جمع بندي نرسيديم.
افزايش ميزان وام خريد مسکن در حالي مطرح مي شود که به نظر مي رسد بررسي هاي کارشناسي لازم درباره آن انجام نشده است. مهدي غلامي ،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر در اين زمينه گفت: اجراي اين پيشنهاد هر چند در بازه کوتاهي مي تواند سبب رونق اندک معاملات مسکن شود ولي با توجه به شرايط توليد و بازار مسکن، بعد از مدت کوتاهي نتايج مخرب بيشتري خواهد داشت.
در ادامه به بررسي برخي از ايرادات اين پيشنهاد مي پردازيم.
افزايش توليد و عرضه مسکن پيش نياز افزايش وام مسکن
مطابق با سرشماري سال 95 در حالي که تعداد خانوارهاي کشور به 24.1 ميليون نفر رسيده، کل موجودي مسکن کشور 22.8 ميليون واحد بوده است. علاوه بر اين با توجه به جمعيت جوان کشور بازار مسکن در اين سال ها همواره با حجم عظيمي از تقاضاهاي جديد ناشي از ازدواج رو به رو بوده است. همچنين حدود 30 درصد از جمعيت شهري کشور و 60 درصد از جمعيت روستايي کشور در بافت‌هاي فرسوده زندگي مي کنند که واحدهاي مسکوني آن ها نياز به بهسازي و بازسازي دارند.
با اين وجود، در دولت يازدهم و دوازدهم توليد مسکن با رکود سنگيني رو به رو شد به شکلي که براساس داده هاي مرکز آمار تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده در دولت يازدهم در مقايسه با دولت دهم، حدود 50 درصد کاهش داشت.
غلامي گفت: مسکن مانند هر کالاي ديگر در صورتي که ميزان عرضه آن کمتر از تقاضاي واقعي موجود در بازار باشد، با افزايش قيمت روبه رو خواهد شد. در اين شرايط تحريک تقاضا بدون افزايش توليد و عرضه، تورم بيش از پيش آن را به دنبال خواهد داشت. در اين صورت اتخاذ سياست هاي کاهش هزينه هاي توليد مسکن و تشويق به ساخت و عرضه مسکن، اين مشکل را مرتفع مي کند.

تحريک تقاضا حتما منجر به افزايش توليد نمي شود
اين کارشناس مسکن ادامه داد: عده اي معتقدند افزايش وام خريد مسکن موجب تحريک تقاضا در بازار مسکن و در نتيجه رونق توليد و عرضه مسکن خواهد شد. در صورتي که مسکن، کالايي است که فرايند توليد آن به نسبت ساير کالاها زمانبر است. لذا درصورت افزايش تقاضا، عرضه آن نمي‌تواند به سرعت افزايش يابد. بنابراين تا زماني که توليد مسکن به ميزان کافي نرسيده است، افزايش تقاضا بيش از آنکه افزايش توليد را در پي داشته باشد، افزايش قيمت ها را به دنبال خواهد داشت و تاثيري بر خروج توليد مسکن از رکود نخواهد داشت. به گفته وي، شاهد اين ماجرا تداوم رکود توليد مسکن در سال هاي اخير با وجود هشت برابر شدن مقدار وام خريد مسکن است.

کنترل سوداگري در بازار مسکن مقدم بر افزايش وام خريد
بررسي سال هاي اخير بازار مسکن نشان مي دهد، افزايش وام خريد که به اميد خانه دار شدن خانواده ها انجام مي شود، بيشتر باعث افزايش منفعت سوداگران بازار مسکن شده است.غلامي معتقد است: ويژگي هاي خاص مسکن مانند غير قابل انتقال بودن، دوام بالا و ناهمگن بودن سبب شده است تا سرمايه گذاري در اين بخش ريسک پايين و حاشيه سود مطمئني را در برداشته باشد. احتکار مسکن از طريق خالي نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، يکي از مسيرهايي است که سود تضمين شده اي دارد و سوداگران را تشويق مي کند بجاي توليد مسکن که هزينه ها و دردسرهاي خود را دارد، اين مسير غير مولد را انتخاب کنند. در حالي که دولت ها با اخذ ماليات سنگين بر خانه هاي خالي، جذابيت احتکار و خالي نگه داشتن مسکن را کاهش مي دهند، عدم اجراي اين سياست در کشور سبب شده است تعداد واحدهاي مسکوني خالي به 2.6 ميليون واحد برسد. هرچند طرح ماليات بر خانه هاي خالي به عنوان بخشي از لايحه اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم در سال 1394، به تصويب مجلس رسيده است. متاسفانه تاکنون عزم خاصي هم در مسئولين براي اجراي اين ماليات ديده نمي شود.