ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن چه تبعاتی دارد؟

حاشیه‌‌‌های شهری جدید حاصل الحاق که به‌ویژه برای سکونت اقشار کم‌‌‌درآمد در نظر گرفته شده‌‌‌اند، بی‌‌‌عدالتی را با کمبود خدمات به رخ ساکنان می‌‌‌کشند. تامین خدمات این گستره‌‌‌ها به‌ویژه اگر کم‌‌‌تراکم هم باشند، معمولا فاقد صرفه برای دولت و بخش خصوصی خواهد بود و بار سنگینی بر دوش شهرداری. گاهی عمر یک نسل (و شاید هم بیشتر) در ترافیک روزمره به مرکز شهرها یا شهرهای مرکزی شهرک‌‌‌ها خواهد گذشت و امکان رشد را برای آنها سخت خواهد کرد. این را می‌شود پرسید که چند ‌درصد از افراد حامیان الحاق اراضی، خود حاضر به سکونت در حاشیه‌‌‌های شهری جدید هستند؟

به گزارش تجارت نیوز، ادعای فراوانی زمین برای ساخت مسکن مدتی است از سوی افراد مختلف مطرح می‌شود؛ اما آیا واقعا چنین است؟ فارغ از جهت‌‌‌گیری‌‌‌های سیاسی، ما با نگاهی اقتصادی و فنی برخی شواهد حاصل از پژوهش‌‌‌های علمی و آماری را که نشان‌دهنده نادرستی و حتی وارونگی ادعای رفع مشکل با الحاق اراضی است، مطرح می‌‌‌کنیم و امیدواریم نمایندگان به آن توجه کنند.

عوارض مخرب مسکن‌‌‌سازی در اراضی ملی

الف- الحاق اراضی باعث تولید مسکن نمی‌شود: از ۴ میلیون مسکن نهضت ملی، حدود ۱.۲ میلیون مسکن حمایتی بود که قرار بود روی زمین‌‌‌های ملی (۹۹ ساله) ساخته شود. در حدود سه سال دولت سیزدهم، بیش از ۶۰‌هزار هکتار زمین برای این منظور به شهرها الحاق شد که حتی طبق برنامه‌‌‌های همان دولت برای گسترش به اصطلاح افقی و کم‌‌‌تراکم حدود دو برابر زمین لازم بود. ولی بنابر اطلاعات به دست آمده کل واحدهای تکمیل‌شده حمایتی حدود بیست و چند‌هزار واحد است. این یعنی در قبال الحاقات ۲۰۰ درصدی زمین، پیشرفت ساخت مسکن تنها حدود ۲.۵‌درصد بوده است.

ب- فساد و رانت خصوصی: در مطالعه‌‌‌ای کمی مشخص شد که ارزش اراضی مازاد الحاقی در استان‌‌‌هایی که میزان تخلفات و رانت‌‌‌جویی ارضی بیشتری داشته‌‌‌اند به شکل معنی‌‌‌داری بالاتر است. از سوی دیگر برخی افراد آگاه در روزهای گذشته به صراحت اعلام کردند که افرادی ذی‌‌‌‌‌‌نفوذ از فرصت پیش‌‌‌آمده جهت الحاق اراضی خود به شهرها استفاده کرده‌‌‌اند؛ به تازگی نمونه‌‌‌ای تاسف‌‌‌بار از این سوءاستفاده را در شهر همدان یکی از پژوهشگران گزارش داده‌‌‌اند؛ شهری که پس از ۲۵۰۰ سال به مساحت فعلی رسیده، قرار است یک‌‌‌شبه با بلعیدن سه روستا و اراضی کشاورزی آن، تقریبا ۱.۵ برابر شود!

ج- زمین خودبه‌‌‌خود مسکن نمی‌شود و شاید هیچ‌‌‌وقت مسکن نشود: مطالعه‌‌‌ای (توسط دکتر سرایی) در سال ۸۸ بر شهر یزد نشان داد که بیش از نیمی از سطوح اراضی واگذار‌شده جهت ساخت مسکن در دهه‌‌‌های پیش به حال خود رها شده و ساخته نشده بودند. جدای از سنگینی هزینه ساخت‌وساز برای برخی دارندگان این زمین‌‌‌ها، جالب است بدانیم که ارزش همین زمین‌‌‌های خالی سالانه متوسط ۸۱‌درصد رشد داشته و آنها را ابزار دلالی کرده‌‌‌اند. کدام بانک و بورس و حتی رباخواری چنین بهره‌‌‌ای می‌دهد؟ از همین حالا هم می‌توان پیش‌بینی کرد که اراضی جدیدی که اصرار بر واگذاری آنها هست حتی اگر متعلق به زمین‌‌‌داران خصوصی نباشد، در آینده به جای تبدیل به مسکن، ابزار خرید و فروش و دلالی خواهد شد.

متاسفانه همان استان یزد، در همین دو سه ساله، یکی از بیشترین ارقام الحاق اراضی را به خود اختصاص داده است! د- زمین و مسکن دولتی به سود مالکان عمل می‌کند: در شرایط اقتصادی کنونی و با وجود تحریم و بحران‌های صنعت و بورس، حجم وسیعی از سرمایه‌‌‌های سرگردان، تقاضای کاذب برای زمین و مسکن ایجاد کرده‌‌‌اند.

این روزها در رسانه‌‌‌ها و میان کارشناسان گفته می‌شود حدود نیمی از تهرانی‌‌‌ها مستاجرند. این یعنی حدود نیمی از واحدهای مسکونی تهران تحت تملک افرادی با چند خانه هستند. طبق مطالعه یکی از پژوهشگران مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس (دکتر فراهانی)، در سال‌های گذشته حدود ۹ میلیون واحد به موجودی مسکن کشور اضافه شده است، ولی نسبت مالکان با مستاجران تغییر چندانی نکرده است. این یعنی در شرایط فعلی بازار، بسیاری از واحدهای جدید باز هم به کسانی می‌رسد که مالک هستند. در نبود قوانین لازم برای تعدیل تقاضای کاذب و سرمایه‌‌‌ای و توزیع مالکیت مسکن و عدم‌اجرای درست قوانین تنظیم‌‌‌کننده مثل مالیات بر خانه‌‌‌های خالی و سقف اجاره‌‌‌بها، زمین و مسکن گرفتار همین چرخه کنونی خواهد بود.