بازار خرید و اجاره املاک اصفهان با خروج اتباع

ورود بی‌ضابطه اتباع خارجی به‌ویژه مهاجران افغان موجب افزایش فشار بر بازار اجاره و کاهش دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن شده بود؛ حال آنکه روند خروج اتباع غیرمجاز می‌تواند گامی مؤثر در بازگشت تعادل به بازار اجاره و کاهش قیمت‌ها در مناطق حاشیه‌ای باشد، دهک‌های پایین جامعه نیز می‌توانند برای اجاره مسکن امیدوارتر شوند.

بازار مسکن ایران در دهه اخیر با چالش‌های عمیق ساختاری و اقتصادی همچون رشد بی‌وقفه قیمت خرید، اجاره و کاهش توان اقتصادی خانوارها روبه‌رو شده و یکی از عوامل مؤثر در این ناترازی، ورود گسترده و بی‌ضابطه اتباع خارجی، به‌ویژه مهاجران افغان، به کشور بوده است. مهاجرانی که بیشتر در جست‌وجوی کار و سرپناه، وارد بازارهای رسمی و غیررسمی کار و مسکن شده‌اند، بدون آنکه ظرفیت زیرساختی کشور برای جذب آن‌ها در نظر گرفته شود.

مهاجران جویای کار،رقابتی نابرابر بانیروی کار داخلی

در سطح ملی، حضور چند میلیون مهاجر جویای کار، رقابتی نابرابر با نیروی کار داخلی ایجاد کرده که این رقابت، به‌ویژه در مشاغل کارگری و فصلی، دستمزدها را پایین آورده و موجب کاهش سهم کارگران ایرانی از بازار کار شده است. در بازار مسکن نیز این جمعیت، اغلب با اجاره‌ گروهی منازل در مناطق حاشیه‌ای شهرها موجب حذف تدریجی واحدهای ارزان‌قیمت از دسترس خانوارهای ایرانی شده‌اند. در نتیجه، نه‌تنها فرصت‌های شغلی و سکونتی برای دهک‌های پایین محدودتر شده، بلکه به‌دلیل استفاده سرمایه‌داران از نیروی کار مهاجر بدون بیمه و مالیات، نظام اقتصادی کشور نیز دچار ناترازی در درآمدهای بیمه‌ای و مالیاتی شده است.

در این میان، استان اصفهان به‌عنوان یکی از استان‌های مهاجرپذیر کشور، با تمرکز جمعیتی بالا و بافت صنعتی فعال از قاعده مستثنی نبوده است. در شهر اصفهان و مناطق حاشیه‌ای تراکم حضور اتباع به‌ویژه مهاجران افغان، موجب افزایش شدید نرخ اجاره، کاهش کیفیت زندگی در مناطق کم‌برخوردار و فشار مضاعف بر مستأجران شده و اجاره گروهی مسکن خود موجب افزایش اجاره‌بها شده است.

اکنون، با آغاز طرح‌های فراخوان و فشار قانونی برای خروج اتباع غیرمجاز از کشور، روندی معکوس آغاز شده که می‌تواند تأثیرات مهمی بر بازار مسکن استان داشته باشد. بازگشت تدریجی واحدهای اجاره‌ای به بازار، کاهش رقابت بر سر خانه‌های ارزان‌ قیمت و تقویت قدرت چانه‌زنی مستأجران ایرانی از جمله پیامدهای احتمالی این تغییر است که در صورت استمرار و حمایت نهادهای دولتی، می‌تواند گامی مؤثر در بازسازی تعادل ازدست‌رفته بازار مسکن باشد.

خروج اتباع غیرمجاز و تأثیر آن بر بازار اجاره مسکن اصفهان

سیدمهدی حجازی، رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان درباره خروج اتباع غیرمجاز از کشور و تأثیر آن بر بازار رهن و اجاره مسکن در استان اصفهان می‌گوید: خروج اتباع، به‌ویژه در استانی مانند اصفهان که دارای شرایط خاصی است، اتفاق خوبی بوده و بسیاری از مهاجران افغانستانی نیز به‌صورت خودمعرف برای خروج از کشور مراجعه کرده‌اند. برخلاف گذشته که تمایلی به ترک کشور نداشتند، اکنون خود برای خروج اقدام می‌کنند.

وی این روند را حاصل تلاش و همکاری شبانه‌روزی دستگاه‌های ذی‌ربط دانست و می‌افزاید: بخشی از منازلی که به‌وسیله اتباع غیرمجاز اجاره شده بود، از نظر کیفیت و شرایط زیستی، مناسب سکونت هم‌وطنان و همشهریان نبود، بااین‌حال نمی‌توان گفت بی‌تأثیر بر بازار بوده‌اند. حتی این واحدهای فاقد شرایط ایده‌آل نیز با قیمت‌های بالا، غیرمتعارف و رهن‌های سنگین اجاره داده می‌شدند و این موضوع به‌تدریج مبنایی برای افزایش قیمت در سایر بخش‌های بازار مسکن شده بود.

رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان در پاسخ به این سؤال که آیا تأثیر خروج اتباع بیشتر در حاشیه استان بوده یا داخل شهر اصفهان بیان می‌کند: حضور مهاجران در مناطق مختلف شهر اصفهان نظیر ملک‌شهر، زینبیه، هفت‌تون، بیست‌وچهارمتری و غیره محسوس بوده و اگرچه در برخی شهرستان‌های اطراف ممکن است درصد بالاتری از مهاجران ساکن باشند، اما خروج آنان در خود اصفهان نیز تأثیر داشته و خواهد داشت، این خروج بدون تردید اثری مثبت بر بازار اجاره و رهن خواهد گذاشت.

حجازی با اشاره به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها که طبق مصوبه دولت تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته تعیین شده است، می‌گوید: تمامی این عوامل در بازار اجاره‌بها تأثیرگذارند، اما برای تنظیم کامل این بازار، باید تمام اجزای پازل بررسی شود. یکی از چالش‌های اصلی، حضور اتباع غیرمجاز بود که به.دلیل اجاره گروهی منازل و تقسیم هزینه‌ها، عملاً موجب افزایش قیمت برای خانواده‌های ایرانی می‌شدند.

وی در ادامه می‌افزاید: به‌عنوان مثال، خانه‌ای که به‌وسیله شش خانوار مهاجر اجاره و هزینه اجاره بین آن‌ها تقسیم می‌شد، اگر همان ملک را یک خانواده ایرانی اجاره می‌کرد، فشار مالی زیادی را متحمل می‌شد. بنابراین، اتباع در این شرایط فشار اقتصادی چندانی احساس نمی‌کردند، در حالی‌که خانوارهای ایرانی تحت فشار قرار می‌گرفتند.

لزوم بازنگری و تغییر در ساختار قراردادها

رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان با اشاره به طرح فراخوان برای خروج اتباع غیرمجاز و تخلیه منازل اجاره‌ای، درباره باز پرداخت ودیعه‌ها بیان می‌کند: پس از پایان جنگ ۱۲ روزه تحمیلی، موضوع خروج اتباع مطرح شد، اکنون اتباع روزانه برای دریافت ودیعه به‌دلیل اینکه برخی مالکان از بازگرداندن مبلغ ودیعه در مهلت کوتاه یک تا دو هفته‌ای خودداری کرده به اتحادیه مراجعه می‌کنند.

حجازی ادامه می‌دهد: پیگیری‌هایی از سوی اتحادیه از طریق تماس تلفنی و ارتباط با مالکان انجام و از آن‌ها خواسته شده که در اسرع وقت ودیعه را آماده و بازگردانند. زمانی‌که قراردادی منعقد می‌شود، افراد موظف هستند تا پایان مدت قرارداد به تعهدات خود عمل کنند، اما این در شرایط عادی و برای یک هم‌وطن ایرانی صادق است، نه برای کسانی که بنا بر دستور دولت و حاکمیت ملزم به ترک کشور هستند و هموطنان بدانند که اگر در این زمینه همکاری شود، این یک عزت و افتخار ملی خواهد بود.

وی در پاسخ به این پرسش که در صورت ناتوانی مالک در بازپرداخت ودیعه چه راهکاری وجود دارد؟ می‌گوید: پیشنهاد می‌شود مستأجر فردی امین یا از اتباع مجاز که درگیر موضوع خروج نیستند را معرفی کند تا مبلغ رهن به او تحویل داده شود و مانعی برای خروج فرد مهاجر از کشور ایجاد نشود.

رئیس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان، همچنین بر ضرورت ورود دستگاه قضایی و دادستان استان به این موضوع تأکید کرد و اظهار می‌کند: لازم است در قرارگاه تردد اتباع غیرمجاز، برنامه‌ریزی دقیق و تصمیم‌گیری مناسب در فرمانداری استان انجام شود، چرا که باید حقوق این افراد نیز رعایت شود و زمینه سوءاستفاده برای برخی افراد هم فراهم نشود.

انتظار کاهش قیمت چشمگیر در بازار اجاره نداریم

در این باره رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان تأکید می‌کند که نباید انتظار کاهش قیمت چشمگیر و سراسری در بازار اجاره را داشت.

به گفته سید مهدی حجازی، هرچند در برخی مناطق خاص کاهش قیمت اجاره دیده می‌شود، اما این وضعیت هنوز تبدیل به یک‌روند فراگیر نشده و همچنان «ناترازی عرضه و تقاضا» بزرگ‌ترین مانع برای کاهش عمومی نرخ‌ها در بازار اجاره مسکن اصفهان است.

بااین‌حال، این تغییر، فرصت مناسبی برای بازتعریف انتظارات بازار، به‌ویژه در مناطق فرودست شهر، به شمار می‌رود. پرسش اینجاست که آیا سیاست‌گذاران شهری و ملی می‌توانند از این فرصت برای بازآرایی معقول و عادلانه بازار اجاره بهره ببرند؟ یا باز هم موج‌های غیرقابل‌پیش‌بینی، بازار مسکن را از تعادل خارج خواهد کرد؟

حجازی در این باره می‌گوید: خروج اتباع غیرمجاز از کشور و کنترل جدی حضور آنها باید پیش‌ازاین اتفاق می‌افتاد، حضور این افراد در کشور، تأثیر بسزایی در بازار رهن و اجاره بها ایجاد کرده بود. چه بسا اتباع با توجه به شرایط شغلی متفاوت نسبت به ایرانی‌ها اهمیتی به مبلغ رهن و اجاره نمی‌دادند و با توجه به پس اندازهای قابل توجهی که داشتند، معمولاً منازل را رهن کامل می‌کردند.

وی اضافه می‌کند: هر چند عمده این افراد، مکان‌هایی که برای اجاره می‌گرفتند، ممکن بود متناسب با شهروندان ایرانی نبود، در همین زمینه قرارگاه طرد اتباع در فرمانداری تشکیل شد و از طریق شبکه بهداشت، آنالیزی به اتحادیه املاک ابلاغ شد که براساس آن مشخص شد املاکی که در اختیار اتباع قرار می‌گیرد باید امکانات حداقلی داشته باشد و مالکان مجوز رهن و اجاره هر ملکی را به اتباع نداشته باشند و ملک‌های مخروبه با اجاره‌های کلان به اتباع اجاره داده نشود.

خروج اتباع از کشور در اجاره بها، بی تأثیر نیست

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان معتقد است: خروج اتباع از کشور در قیمت اجاره بها، بی تأثیر نیست، اکنون آمار خروج اتباع از استان و شهر اصفهان بسیار بالاست و همچنان نیز این موضوع در حال انجام است، به طور قطع این موضوع در بازار اجاره بها مؤثر است، به ویژه خروج قشر متوسط رو به بالای اتباع که در محله‌های متوسط رو به بالای اصفهان سکونت داشتند تأثیر بسزایی در کاهش اجاره بها خواهد داشت.

حجازی اضافه می‌کند: البته نباید انتظار کاهش چشمگیر اجاره‌بها را داشته باشیم زیرا علت اصلی افزایش قیمت اجاره‌بها، یک سلسله مسائل است که لازم است به ترتیب برای آن چاره‌اندیشی شود تا بتوان مدیریت لازم در این حوزه را انجام داد.

وی تصریح می‌کند: با شروع جدی طرد اتباع چالش‌هایی را در حوزه اصناف مختلف به‌ویژه آن دسته از مشاغل که حضور اتباع مجاز بود، با چالش‌هایی مواجه خواهیم شد. در ابتدا این موضوع طبیعی است؛ اما در ادامه با صبوری و کمک مردم و اصناف چالش کاهش نیروی کار نیز رفع خواهد شد.